关于广西（中国—东盟）粮食物流产业园区建设情况的调研报告

自治区粮食和物资储备局副巡视员  邱  东

2019年7月26日

根据《自治区粮食和物资储备局党组关于局领导班子成员开展“不忘初心、牢记使命”主题教育调查研究工作方案》，坚持牢记初心和使命，落实新发展理念，为深入了解广西（中国—东盟）粮食物流产业园区项目建设情况，加强履职尽责能力，我于2019年7月11日、7月18日分别到广西粮食物流产业园区有限公司、广西粮食发展有限公司、广西壮族自治区五象粮食储备库有限公司进行了调研，听取了企业的汇报和意见，并就有关工作进行了座谈。经过思考和总结，形成调研报告如下：

一、园区建设情况

（一）基本情况

广西（中国—东盟）粮食物流产业园区位于平乐大道与银海大道交汇处，规划总占地3500亩，分两期建设。一期项目规划占地约1302亩，预算总投资约20亿元，主要规划建设仓储板块、物流板块、加工板块，按“整体规划、分开建设”的原则进行总体规划设计。二期项目规划占地约2150亩，目前尚未进行规划选址。

一期项目1302亩土地实际净地788亩，其中仓储板块308亩、加工板块202亩、物流板块278亩。

仓储板块由南宁市储备粮公司负责开发建设，于2015年11月开工，现已基本建成。

加工板块包括广西壮族自治区五象粮食储备库有限公司（原广西南宁国家粮食储备库）负责开发建设的原广西南宁国家粮食储备库搬迁改造项目、广西军粮供应有限公司（原广西军粮配送中心）负责开发建设的军民融合军粮供应工程，建设用地约202亩，其中五象储备库公司拍得177亩，计划转给军粮供应公司30亩，实得147亩，军粮供应公司已拍得17亩、即将拍下7.5亩、计划接受转让30亩，计划实得55亩。

一期物流板块及二期项目由广西粮食物流产业园区有限公司负责开发建设。目前仓储板块已基本正常运营，建设工作的重点和难点在于加工板块和物流板块建设项目的推进。

（二）加工板块和物流板块的建设进展

1．前期工作稳步开展

截至2019年7月8日，物流板块的地块一、地块三已完成备案、地勘、原地貌测绘、环评、水保、地灾、交通影响评价、三维报审等工作并已获得批复，取得用地规划许可证和不动产权证，现正进行场地平整施工招标、固定资产节能评估、临水临电报装、人防设计、总平和单体方案设计等工作。

2．建设用地部分落实

粮食产业园区公司于2017年12月14日摘牌取得项目物流板块地块一和地块三（备案名称“广西（中国—东盟）粮食物流产业园区项目Ⅰ期”），并于2018年7月3日缴完土地款；但地块二进展受阻，五象新区国土局以园区项目地块一、地块三取得土地超过一年未开工为由，暂缓对园区项目地块二的土地挂牌出让，并要求地块一、地块三尽快开工建设，地块二将根据地块一、地块三开工情况决定何时挂牌出让。

3．市政道路和施工便道建设正在协调推进

项目周边的那丰路目前即将进行路面施工；沙河路尚未开工；海晖路由于受村民阻拦现已暂停施工；振良大道因未完成征拆工作目前还未施工；那平立交桥建设资金还未落实、仍未开工。目前正与有关部门协调建设施工便道以便入场施工。

4．资金筹备喜忧参半

物流板块融资方面较为主动，多家金融机构都有意向提供贷款。近日与工商银行的协商进展较为顺利，广西粮食物流产业园区公司的3家股东（威宁市场开发有限公司、南宁市储备粮公司、广西粮食发展有限公司）基本形成接受工商银行贷款的共同意向，如果贷款顺利，物流板块的建设资金将基本得到解决。

加工板块方面，据了解广西军粮供应有限公司建设资金基本落实；但五象粮食储备库公司资金缺口很大，融资难度也很大。

5．项目开发运营初步形成思路

物流板块方面，一是已委托广西同众房地产投资顾问有限公司作为项目物流板块的运营策划单位，编制完成了《项目定位报告》、《项目物业发展及规划设计建议报告》、《南宁市市场监测报告》、《业态规划方案》、《项目投资测算分析报告》，切实谋划项目运营规划方案；二是已选址筹建项目临时招商营销中心，并完成装修工作，待项目总平方案定稿后制作项目沙盘模型；三是经对自建招商团队和委托代理模式进行研究，下一步计划采取委托代理模式即通过公开招投标方式选取一家专业代理公司来负责园区项目的招商及营销工作，以利于高效开展招商和营销工作，减少项目的融资财务成本。

加工板块方面，目前五象粮食储备库公司正积极寻找合作企业；广西军粮供应有限公司的运营基本形成思路。

二、存在的困难和问题

目前，承建加工板块和物流板块的3家企业在推进项目建设方面都存在不同程度上的困难和问题。

（一）外部条件影响是3家企业的共同问题

1．水渠由明改暗影响建设工作进展。大王滩—西干渠渠道原设计为明渠，斜穿加工板块和物流板块。因明渠形式将对园区造成环保、占地、分隔交通等不利影响，企业已向南宁市政府申请改为暗渠形式，目前正在按程序审批办理中，因而影响了总平设计等工作进展。

2．市政道路和施工便道未修通。目前项目周边市政道路建设进展较慢，正在协调有关部门建设施工便道以进场施工。

（二）广西粮食物流产业园区有限公司方面

1．正在协商融资事项。目前广西粮食物流产业园区有限公司的建设资金仍存在缺口，需要融资贷款解决。近日园区公司正在与金融机构商讨融资贷款事宜。

2．建设模式的细节还需形成共同意见。目前园区公司的3家股东已就建设模式的大方向形成共同认识，都同意采用代建模式。近日正就代建合同的细节进行协商。

（三）五象粮食储备库公司方面

1．建设资金筹措困难

五象粮食储备库公司承建的项目建设资金预算需要3.7亿元，算起来今年握在手中的资金是负数，也就是还需要筹措大约3.8亿元的资金。

（1）预计公司今年账上现金-1350万元。截至7月18日，公司账上资金不足1000万元，连土方平整工程建设资金约1000万元、应缴的拆迁企业所得税余款1000万元和企业下半年基本运营开支约350万元共约2350万元，预计今年公司账上现金-1350万元还没有办法填补。

（2）外借资金7000多万元被拖欠一时收不回来。

（3）银行贷款困难。一是项目总平批复后才能向银行申请贷款；二是贷款需有财产抵押或担保。而这两个条件该公司都难以满足。

2．总平方案设计工作滞后。总平还在设计中。据了解问题主要是招商引资工作还没有落实，五象粮食储备库公司还不能结合合作企业的情况开展总平设计。

3．逾期不开工将面临无偿收回土地的严厉处罚

按土地出让合同规定，五象粮食储备库公司项目本应于2018年12月27日前开工建设。经该公司尽力申请，五象新区管委会批复同意地块一在2019年9月27日前开工建设，地块二在2019年12月10日前开工建设。但目前总平、资金都未落实，预计2019年基本不可能开工建设，必须再次申请延期。

（四）广西军粮供应有限公司方面

主要是建设用地权属转移还未办妥，各项前期工作都无法开展。按规划拟从五象粮食储备库公司的177.061亩土地中转让30亩土地给广西军粮供应有限公司作为建设用地。但限于有关规定，不能直接转让。双方企业到五象新区国土、规划部门咨询得到答复是只能通过招拍挂来获得，如果通过这种方式，不一定能再次拍到这块地皮。据了解，两家企业正通过“交易鉴证”的方式办理产权转让。

三、几点建议

（一）深刻认识该项目建设的重要意义，进一步加强企业管理

广西（中国—东盟）粮食物流产业园区项目建设是我区粮食和物资储备系统百年难遇的重大契机。一是从中华人民共和国成立以来从未有过这么大规模的粮食物流产业园区建设；二是国家近年来对粮食物流项目支持力度大；三是我们直属企业正逢拆迁重建的时机；四是南宁市五象新区的开发已经划定范围，该园区范围外的建设用地将很难获得；五是当前国际、国内经济形势和行业发展形势下，发展粮食物流产业在目前是最好的时机，一旦错过就失去先机。因此，我们要把园区项目建设当成工作的重中之重，以高度的责任心去推进落实。自从园区公司新班子组建以来，对园区建设投入了大量精力，项目前期工作推进取得一定成效。下一步，还应继续加强管理，强化责任落实，把责任落实到部门、个人，明确工作时间节点，倒排各项工作时间，务必把园区项目建设工作抓紧抓好。

（二）提升规划建设高度，树立行业标杆

广西（中国—东盟）粮食物流产业园区项目从国际、国家、自治区3个层次都应具有一定影响力和引领效应。不仅从规模上要达到规划要求，还要在技术和管理上树立行业标杆。要利用企业新建、重建的契机，加强学习交流，与国内、国际先进企业找差距补短板，引进高、精、尖技术，应用现代化管理模式，提升自动化、信息化管理水平，带动区域性粮食产业转型发展，提升我区、我国粮食产业的影响力，保障国家粮食安全。

（三）拓宽招商引资渠道，加强主导地位

加强与国宏投资集团等有实力的企业交流、探讨和合作。也可以寻找广东、江浙等发达地区的企业合作机会，拓宽招商引资渠道，在谈判中掌握主动权。就企业提出的“合作企业未确定而影响总平设计”的问题，应反向思维，由我方掌握主动，利用土地资源优势，吸引多家企业参与合作竞争，由我方先完成高标准的总平设计，再以我们的规划和设计为基础寻求企业合作。寻求企业合作过程中，要比重视合同条款更加重视合作企业的信誉和实力，深入调查了解合作企业的实际情况，规避商业陷阱，为园区发展掌好舵。

（四）加强沟通协调，争取政策扶持

近期，广西粮食物流产业园区和五象粮食储备库公司的项目都申报纳入2020年粮食安全保障调控和应急设施中央预算内投资项目，并于7月17日上报国家发改委。根据文件规定，中央补助资金原则上不超过单个项目总投资的30%且不超过1亿元。目前项目还在等待国家发改委的审核和支持。同类项目的补助和支持以后还会有，我局有关处室和企业今后应继续加强沟通协调，熟悉补助支持政策，为企业发展提供更有力保障。

（五）加强合同和资金管理，规避企业风险

在抓紧进度的同时，更认真审核合同、协议条款，尤其是条款中对于资金责任的约定。要按规定执行资金管理制度，确保资金管好用好。加强用好法律武器维护企业自身合法权益，加快收回外借资金。